Für das unter Denkmalschutz stehende „Neuwirtshaus am Sauforst“ (Fl.-Nr.: 151 in der Gemarkung: Maxhütte-Haidhof) haben wir im November 2018 ein Nutzungs- und Finanzierungskonzept erstellt, das wir Ihnen auf dieser Seite in Teilen vorstellen. Zu berücksichtigen waren dabei der ganzheitlich abzustimmenden Belange des Denkmalschutzes, des Standortes, der Bedarfsorientierung in Rücksprache mit der Stadt Maxhütte-Haidhof sowie der Wirtschaftlichkeit und den Wünschen der Bauherrn.
Gebäudedaten
Bebauung
Zweigeschossiger und massiver Mansarddachbau mit Schopf und Stichbogenfenstern im Erdgeschoss, Putzfassade mit Lisenen- und Gesimsgliederung, um 1840
Bauplanungsrechtliche Einordnung
§ 34 BauGB (Baugesetzbuch)
Innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile
Derzeitige Nutzung
Gastronomie, Pächterwohnung, Angestelltenzimmer
Erschließung
Voll erschlossen
Denkmalschutz
Eintragung in Denkmalliste D-3-76-141-5
Lage
MAKROLAGE
Ort
Regensburger Str. 44
93142 Maxhütte-Haidhof
Bundesland
Bayern
Kreis
Schwandorf
Gemeinde
Maxhütte-Haidhof
Einwohnerzahl
Ca. 11.000
Nächstgelegene größere Orte
Burglengenfeld ca. 4 km
Schwandorf ca. 18 km
Regensburg ca. 28 km
Verkehrsanbindung
A93, B15
Bahnhof
Maxhütte-Haidhof ca. 1,5 km
Buslinie 41
Maxhütte-Haidhof Rathaus ca. 500 m
Maxhütte-Haidhof Grundschule ca. 250 m
MIKROLAGE
Innerörtliche Lage
Das Objekt liegt zentral in Maxhütte-Haidhof und ist innerörtlich gut erschlossen
Öffentliche Verkehrsmittel
Buslinie 41
Maxhütte-Haidhof Rathaus ca. 500 m
Maxhütte-Haidhof Grundschule ca. 250 m
Zugverbindung Richtung Regensburg / Hof
Bahnhof Maxhütte-Haidhof ca. 1,5 km
Art der Bebauung und Nutzung
kein Bebauungsplan vorhanden
Nutzung nach § 6 BauNVO (Baunutzungsverordnung) als Mischgebiet
Sonstiges
Kindertagesstätten, Grund- und Mittelschule sowie ärztliche Grundversorgung und Geschäfte für den täglichen Bedarf sind in Maxhütte-Haidhof und Burglengenfeld vorhanden. Über 110 Vereine und Verbände sowie kirchliche Einrichtungen. Freizeitmöglichkeiten bietet u.a. das Ganzjahresbad „Bulmare“ in Burglengenfeld. Aber auch ein städtisches Jugend- und Seniorenprogramm bietet Möglichkeiten zur Freizeitgestaltung.
Städtebauliche Analyse
Bei der Beurteilung und Einstufung der städtebaulichen Gesamtsituation ist festzuhalten, dass der Bereich um das „ehem. Neuwirtshaus“ als Knotenpunkt anzusehen ist. Ein Knotenpunkt, in dem Gewerbe und öffentliche Nutzung aus dem südlich angrenzenden Bereich, dem gemischten Gefüge um die Kreuzung Regensburger Straße/August-Henkel-Straße und die direkt anschließende kleingliedrige Wohnbebauung im Nordwesten zusammenlaufen.
Durch die aufgeweitete Kreuzung und die leicht zurückversetzte Lage des Gebäudes ist auch in der sog. Figur-Grund-Darstellung (siehe Grafik) klar ersichtlich, dass es sich beim Sauforst ähnlich wie beim Rathausgebäude der Stadt Maxhütte-Haidhof um ein repräsentative Nutzung handelt, die sich im Gegensatz zu den eher kleinen und introvertierten Grundstücken mit Einfamilienhäusern in alle Himmelsrichtungen öffnet.
Bauphasen und Nutzung des Gebäudes
1879
Dieses Bild aus dem Jahre 1879 zeigt das Neuwirtshaus am Sauforst (früher Schavenforst), das 1829 vom Leonberger Grafen von der Mühle in einem Baustil erbaut wurde, der an das Fränkische erinnert. Die alte Tafernwirtschaft lag damals an einer vielbefahrenen alten Straße. Sie hatte eine Kegelbahn und einen Schießstand, wo die Leonberger Schützengesellschaft (später ‚Plattl‘) ihre ersten Schießübungen machte. Postreiter, Stellwagenfahrer (Mietkutschenfahrer), Handelsreisende, Ausflügler und Einheimische kehrten dort ein.
Bauphase 1879
Zwei Geschosse
Erdgeschoss, Obergeschoss, Dach
Laubengang an der Nordseite im Obergeschoss
Mansarddach mit Schopf
Putzfassade
Fensterläden nur im Erdgeschoss
1880
Titel der Postkarte aus dem Jahre 1880: „Gruss aus dem Neuwirtshaus bei Maxhütte.“
1908
Drei Geschosse
Erdgeschoss, zwei Obergeschosse, Dach
Fensterläden auch in den Obergeschossen
Laubengang an der Nordseite in beiden Obergeschossen
Änderung der Brüstungsausführung der Laubengänge
Erneuerung der Kamine
1909
Das Neuwirtshaus nach 1909
1910
Das Neuwirtshaus am Sauforst wurde 1908 umgebaut. Das Bild (um 1910) wurde am Barbarafest, an einem 4. Dezember, aufgenommen. Die Belegschaft der Bayerischen Überland-Zentrale feierte dieses Fest jährlich mit einem Umzug, einem Gottesdienst und einem Essen auf Werkskosten. Für die musikalische Umrahmung sorgte damals eine Blaskapelle aus Regenstauf.
1928
Entfall der Laubengänge
Errichtung eines eingeschossigen Anbaus auf der Nordseite
Errichtung eines dreigeschossigen Anbaus auf der Südseite mit eingeschossigem Anbau auf der Südwestseite
Lisenen- und Gesimsgliederung der Fassade
1928
Blick in den Garten – 1928.
1930
Nach 1930
Nutzung des nördlichen eingeschossigen Anbaus als Metzgerei
Nutzung des Nebengebäudes als Tanzsaal
1950
Errichtung weiterer Werbeanlagen am Metzgereianbau
Vermutlich Errichtung einer Kegelbahn zwischen Hauptgebäude und südlichem Nebengebäude
1955
Gebäudekomplex aus insgesamt drei Gebäuden mit eingeschossigem Kegelbahnanbau – zu sehen im Vordergrund; nach oben verlaufend die Regensburger Straße.
Geschichte und Bauphasen
Herkunft des Namens „Sauforst“
Die erstmalige urkundliche Erwähnung der Stadt Maxhütte-Haidhof ist aus dem Jahre 1280 bekannt. Ein einsamer Bauernhof – der Schawenforst – (Nähe Ernst-v.Fromm-Straße/ Rollbahn) wird dort erwähnt. Hieraus wurde im Laufe der Jahrhunderte durch mehrere Sprachumwandlungen – Schnonovorst, Schönnsforst, Schaunforst – um 1835 Sauforst.
Wie dieser Name genau entstanden ist, lässt sich nicht mit absoluter Sicherheit sagen. Schlüssig klingt jedoch die Erklärung, dass es sich um eine Abwandlung von „in den Forst schauen“ handelt. Die Sicht von der damaligen Burg Lengenfeld Richtung Osten, wo der Feind hauptsächlich herkam, wurde durch den Forst verdeckt. Deshalb wurden zur Sicherung sog. Schauposten aufgestellt, die „in den Forst schauten“.
Text-Quelle: CSU-Ortsverband Maxhütte-Haidhof
Geschichte zum Gebäude
1829 wurde das Neuwirtshaus als Tafernwirtschaft von der Adelsfamilie „Eckart von der Mühle“ errichtet. Die heutige Regensburger Straße, die am Gebäude vorbeiführt, war wohl damals schon als Hauptpoststraße zwischen Regensburg und Amberg vielbefahren. Entgegen manchen Berichten war das Neuwirtshaus jedoch keine Poststelle des Postkurses Regensburg – Schwandorf – Amberg bzw. Eger. Die Poststelle dieses Kurses befand sich anfangs in Pirkensee bzw. später in der „Alten Post“ in Ponholz. Sicher ist wohl, dass für die vielen Geschäftsreisenden, die zur Zeit des Aufbaus des Eisenwerks, der Bergwerke usw. im Neuwirtshaus Unterkunft hatten, öfter eine Extrapost(-kutsche) bestellt wurde. Auch Stellwagenfahrer (also Mietkutschenfahrer), Handelsreisende, Postreiter, Ausflügler und Einheimische kehrten dort ein. Das Gebäude besaß schon damals eine Kegelbahn und einen Schießstand, in dem die Leonberger Schützengesellschaft ihre ersten Schießübungen durchführte.
Die Tafernwirtschaft galt damals als sog. „vollkommene Wirtschaft“ und besaß nicht nur das öffentliche Schank- bzw. Krugrecht, das Herbergs- und Gastrecht sowie die Fremdenstallung (die Versorgung und das Unterstellen der Zug- und Reittiere), sondern darin durften auch Verlöbnismähler, Hochzeiten, Stuhlfeste, Tauf- und sonstige festliche Mähler ausgerichtet werden. Der Wirt durfte Bier, Wein und Branntwein ausschenken, wobei mit Wein früher Rechtsgeschäfte betrunken wurden. Zum Tafernrecht gehörte auch das Braurecht, das Brennrecht und die Backgerechtigkeit, also das Recht, einen Backofen anzulegen und Brot zu backen. Eine Tafernwirtschaft musste wandernde Handwerksgesellen gegen Geld oder handwerkliche Gegenleistungen beherbergen, sie hatte also auch eine soziale Verpflichtung. Ferner wurde bei Todesfällen der Leichenschmaus in der Taferne abgehalten sowie Nachlassverhandlungen geführt. War kein Amtshaus vorhanden, fanden dort auch Gerichtsverhandlungen statt. Die Taferne war der kommunale Mittelpunkt in weltlichen Angelegenheiten der Bewohner des Dorfes. Ein Wirt ohne Tafernrecht war lediglich Zapfwirt.
Um 1844 erwarb Josef Gierl das Neuwirtshaus, welches er dann am 11. August 1851 an Josef Friedrich Fikentscher um den Preis von 13.500 Gulden verkaufte. Fikentscher, dem viele große Güter/Länderein bei Regensburg gehörten, die es ihm ermöglichten Zuckerrüben in großen Mengen anzubauen, errichtete in Regensburg, unmittelbar am jetzigen Güterbahnhof eine Zuckerfabrik. Um die nötige Betriebskohle zur Verfeuerung zu gewinnen, erwarb er 1848 vom Landwirt Josef Fischer den oberen Strieglhof und begann nun mit der Luisenzeche in dem Gebiet südlich der Sauforster Mutungen 1851 auf 1852 den Bergbau. Während die Kohlen nach Regensburg befördert wurden, wurde das Gasthaus Neuwirtshaus durch die Belegschaft des Bergbaus genutzt.
1880 starb Friedrich Fikentscher und neun Jahre darauf, im Jahre 1889 ging das Besitztum „Oberer Strieglhof, Deglhof und Neuwirtshaus“ durch Kauf an August Henkel über.
Im Jahre 1898 erfolgte die Überleitung des Besitztums an die Firma „Oberpfälzer Braunkohlegewerkschaft Haidhof“. Diese wurde 1909 in die Aktiengesellschaft „Bayerische Überlandzentrale Ponholz“ überführt.
Quellen aus:
- Chronik von Ed. Heinrich, Werksleiter a.D. der Maxhütte (aufgeschrieben 1941)
- Buch „Maxhütte-Haidhof – aaf Postkoatn vo frejer“
- Definition Tafernwirtschaft: Wikipedia
Wertigkeit der Anbauten
Wie aus der zuvor angeführten Analyse zu den einzelnen Bauphasen ersichtlich ist, handelte es sich über mehrere Jahre hinweg um einen Dreiseithof, bestehend aus dem „ehem. Neuwirtshaus“ und den beiden parallelen niedrigeren Satteldachbauten im Nord- und Südwesten. Dieses Ensemble aus den drei Gebäuden wird von der Wertigkeit am höchsten eingestuft, wobei die eingeschossige Kegelbahn, die einen neuzeitlichen Charakter aufweist, die Geringste besitzt und somit im Sinne der Aufwertung des Gesamtgefüges unseres Erachtens auch entfernt werden könnte. Neben der unterschiedlichen Geschossigkeit und Ausbildung des Daches (Flachdach) zerschneidet die vorhandene Kegelbahn das gesamte Grundstück und bildet einen Störfaktor im Gesamtgefüge. Anstelle des nun als Garagen und Abstellräume genutzten Anbaus im Süden des Grundstücks wäre unter Berücksichtigung einer ganzheitlichen denkmalpflegerischen Analyse und Bewertung ein Neubau denkbar, welcher unter Punkt Neubau näher beschrieben wird.
Der an der August-Henkel-Straße liegende Flachdachbau, welcher momentan gewerblich genutzt wird, liegt augenscheinlich an derselben Stelle wie das einstige Gebäude, das u.a. in den 40er Jahren als Tanzsaal genutzt wurde und bildet die nördliche Grenze des Gesamtgefüges. Erstrebenswert wäre sicherlich, auch dieses Gebäude wieder mit einzubinden, was vor allem durch eine entsprechende Nutzung und das äußere Erscheinungsbild des Bauwerks erreicht werden kann.
Nutzungskonzepte
Für die Revitalisierung des „Neuwirtshaus am Sauforst“ sind mehrere Nutzungen denkbar und realisierbar. In der Analyse wurden sowohl die gegebenen Standorteigenschaften berücksichtigt, als auch die Faktoren wie Denkmalschutz, Bedarfsorientierung und Wirtschaftlichkeit. Unter diesen Gesichtspunkten sowie einem Punktesystem von 1-6 wurden die einzelnen Nutzungsarten bewertet.
Zusammengefasst gibt es vier verschiedene Arten der Nutzung, die für das Gebäude in Anlehnung an die zuvor genannten Faktoren in Frage kämen und die jeweils geschossweise von Erdgeschoss bis Dachgeschoss beurteilt wurden. Bei den gewählten Nutzungen handelt es sich sowohl um Gewerbenutzungen als auch um Wohnnutzungen. Die gewerblichen Nutzungen unterteilen sich in „Gewerbe allgemein“ (wie z.B. Büronutzung, Arztpraxis, o.ä.), „Gaststätte“ und „Hotel“. Die Wohnnutzung unterteilt sich in „Boardinghouse-Apartments“ und „Wohnungen“. Allesamt sind vom Erdgeschoss bis zum Dachgeschoss vorstellbar, lediglich die Möglichkeit der Nutzung des Erdgeschosses als Wohnungen entfällt, da das Erdgeschoss im Gegensatz zu den Obergeschossen die öffentliche Zone des Gebäudes darstellt, welche sich auch in vielen weiteren Gebäuden entlang der Regensburger Straße widerspiegelt (Metzgerei, Bar, Apotheke, Arztpraxis usw.). Zudem war und ist auch momentan speziell in diesem Gebäude, dem „ehem. Neuwirtshaus“ das Erdgeschoss schon immer durch eine Form der gewerblichen Nutzung als Gastronomie oder Einzelhandel geprägt. Hinzu kommt, dass die Aufweitung der Straße an der Kreuzung und die damit entstandene platzähnliche Situation vor dem Gebäude prädestiniert ist für eine gewerbliche Nutzung, da sie förmlich die Besucher anzieht. Bei einer Wohnnutzung im Erdgeschoss würde neben den zuvor genannten Aspekten die Privatsphäre durch die Aufweitung als Anziehungspunkt für die Öffentlichkeit stark beeinträchtigt werden.
Ebenso entfällt die Gastronomienutzung in den Obergeschossen, da die Zugänglichkeit zu lang/zu umständlich wäre und ohne eine entsprechende Erschließung, z.B. in Form eines Aufzugs für die Gastronomie nicht für jedermann einfach, schnell und wenn möglich ohne Barrieren erreichbar ist.
Unter Betrachtung aller relevanten Faktoren und Vergabe der jeweiligen Punkte ergibt sich für die denkbaren Nutzungen folgende Matrix.
Neben den Überlegungen für die neue und ganzheitliche Nutzung des Gebäudes sind selbstverständlich auch die erforderlichen und auf dem Grundstück nachzuweisenden Stellplätze nicht zu vernachlässigen. Bei der Nutzung, für die am meisten Stellplätze nach Stellplatzsatzung der Stadt Maxhütte-Haidhof vom 30.03.17 erforderlich sind, handelt es sich um Gastronomie im Erdgeschoss und Boardinghouse-Apartments in den Obergeschossen. Hierfür sind insgesamt 24 Stellplätze auf dem Baugrundstück zu errichten oder nach § 7 der Stellplatzsatzung anderweitig abzulösen.
Neubau
In Anlehnung an ein abgerissenes Nebengebäude, welches mit dem Hauptgebäude und dem Vorgängerbau des Gebäudes im Nordwesten einst einen Dreiseithof bildete, ist unseres Erachtens ein Neubau vertretbar sowie verträglich und kann die städtebauliche Situation aufwerten. Selbstverständlich ist hier das Landesamt für Denkmalpflege mit einzubeziehen, da sich der Neubau in unmittelbarer Nähe eines Denkmals befindet. Um die durch einen Neubau, Umbau oder Umnutzung neu zu betrachtenden und erforderlichen Abstandsflächen einzuhalten muss der Neubau im Vergleich zur ursprünglichen Lage weiter Richtung Süden verschoben werden.
Durch den Neubau wird die Herstellung eines Hofes erzielt, der die Beziehung der einzelnen Gebäude zueinander regelt und das historische Gebäude gleichzeitig wieder im Gefüge stärkt. Das „ehem. Neuwirtshaus“ wird als markanter Ortspunkt herausgehoben und bildet einen Abschluss bzw. Auftakt zur Siedlungsbebauung der Nachkriegszeit.
Denkbar für das neu zu errichtende Gebäude im Westen des Bestandsgebäudes wäre je nach Nutzung im „ehem. Neuwirtshaus“ eine „Boardinghousenutzung“, „Hotel- oder Wohnnutzung“. Die dafür erforderliche Anzahl an Stellplätzen muss dann ebenfalls zusätzlich auf dem Baugrundstück nachgewiesen oder anderweitig abgelöst werden.
Bei der späteren Planung des Neubaus ist darauf zu achten, dass es sich durch die Nähe zum „ehem. Neuwirtshaus“ respektvoll neben dem Bestandsgebäude einfügt und weder durch die äußere Gestaltung noch durch die Geschossigkeit eine Konkurrenz zum Denkmal darstellt. Aus diesem Grund wurde, wie aus den schematischen Ansichten hervorgeht, die Traufe nicht höher gesetzt als die Traufe des Krüppelwalmdachs des „ehem. Neuwirtshauses“. Der First nimmt durch die relativ flache Dachneigung die gedachte Linie der oberen Traufe des Krüppelwalmdachs auf und überschreitet diese nicht. Bei der Fassadengestaltung ist darauf zu achten, dass Vor-und Rücksprünge (z.B. Erker) vermieden werden und auch bei der Farbgebung ein dezenter Farbton gewählt wird, der mit der Fassade des Mansarddachbaus harmoniert. Bezüglich der Fensterauf- und einteilung wäre denkbar, die Brüstungs- bzw. Sturzhöhen und Größen der Hauptfenster des „ehem. Neuwirtshauses“ zu übernehmen. Eine Unterteilung der Fensterscheiben durch Sprossen ist möglich, allerdings sollte sich hier entweder an einer 4er- oder 6er Teilung analog zum „ehem. Neuwirtshaus“ orientiert werden oder die Fenster lediglich in der Mitte zu teilen.
Bauplanungs- und Bauordnungsrecht
Art der baulichen Nutzung
Die nähere Umgebung wird als Mischgebiet nach § 6 BauNVO eingestuft. Dieses dient dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Demnach sind hier Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind, zulässig.
Die beschriebenen Nutzungskonzepte entsprechen folglich alle in ihrer Art den Voraussetzungen für die Zulässigkeit in einem Mischgebiet und der faktisch vorhandenen Gegebenheiten vor Ort.
Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird bestimmt durch Festsetzung der Geschoßflächen- oder Baumassenzahl, der Grundflächenzahl oder der Grundflächen der baulichen Anlagen und der Zahl der Vollgeschosse.
Wichtig ist, dass der Neubauentwurf lediglich zwei Vollgeschosse und Dach aufweisen darf, um sich somit nach § 34 BauGB nach Maß in die umliegende Umgebung einzufügen. Von der Planung von Dachgauben im Dachgeschoss ist abzusehen; stattdessen sollten hier, falls erforderlich, Dachflächenfenster zum Einsatz kommen. Grund hierfür ist, dass zum einen im Neubau im Vergleich zu früheren Zeiten zeitgemäße Techniken zur natürlichen Belichtung des Dachraums angewandt werden können (aufgrund des mangelnden Wissens über Dachabdichtungen wurden früher Dachgauben statt Dachflächenfenster eingebaut) und zum anderen um eine ruhige, wenig störende und weitgehend homogene Dachlandschaft zu erhalten.
Die Geschossflächenzahl GFZ beträgt zusammen für Neubau und Bestand 0,46, die Grundflächenzahl GRZ 0,18 und liegt somit in beiden Fällen nach § 17 BauNVO innerhalb der zulässigen Höchstzahl für Mischgebiete. Auch für die größere Erdgeschossvariante werden die Werte weit unterschritten.
Somit wird auch das vorgeschriebene Maß der baulichen Nutzung durch das Gesamtvorhaben eingehalten und ist folglich in dem vorliegenden Mischgebiet zulässig.
Bauweise
Die vorliegende Bauweise der umliegenden Bebauung entspricht nach § 22 Abs. 2 BauNVO einer offenen Bauweise, in der die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder als Hausgruppen mit einer Länge von höchstens 50 m errichtet wurden.
Auch das geplante Vorhaben entspricht einer offenen Bauweise aus Einzelhäusern, die jeweils seitliche Grenzabstände einhalten und ist somit bauplanungsrechtlich auch unter diesem Gesichtspunkt zulässig.
Überbaubare Grundstücksfläche
Nach § 23 BauNVO können die überbaubaren Grundstücksflächen durch die Festsetzungen von Baulinien, Baugrenzen oder Bebauungstiefen bestimmt werden.
Da in unserem Fall kein Bebauungsplan vorliegt richtet sich die Überbauung der Grundstücksfläche nach fiktiven Baulinien/Gebäudeaußenkanten der umliegenden Bebauung. Das Bestandsgebäude, das von seinen Außenabmessungen ohnehin nicht verändert wird liegt analog zu dem anderen angrenzenden Gebäude an der Regensburger Straße leicht zurückversetzt. Der Neubau, der im rückwärtigen Teil des Grundstücks errichtet werden soll hat keinen direkten Bezug zu den angrenzenden Straßenzügen und kann somit das äußere Erscheinungsbild auch nicht beeinträchtigen. Ferner nimmt der Neubau in etwa die Außenkanten der rückwärtigen Nachbargebäude auf und weist auch im Lageplan keine ungewöhnlich dichte Bebauung im Vergleich zu den anderen Grundstücken auf.
Somit entspricht das geplante Vorhaben auch dem § 23 der Baunutzungsverordnung und ist demzufolge ganzheitlich bauplanungsrechtlich zulässig.
Kostenschätzung und Finanzierung
Für den Neubau, der bis zu sechs Wohneinheiten umfasst, kann in Bezug auf die statistischen Kostenkennwerte der „BKI Kostenplanung“ eines Referenzobjektes mit mittlerem Standard von ca. XXX€/m² BGF ausgegangen werden. Bei 750m² BGF ist hier mit rund XXX € zu rechnen. Schließt man die Außenanlagen mit ein, so sind hier ca. XXX€ anzusetzen.
Die Sanierung des Bestandsgebäudes berücksichtig die Kosten für eine komplette Sanierung der Fassade, des Dachs, der Innenausstattung und der Haustechnik. Aufgrund der Bestandssituation und der Tatsache, dass keine grundlegenden Sanierungsmaßnahmen in den letzten Jahrzehnten durchgeführt wurden, ist eine zukunftsträchtige Nutzung nur im Rahmen einer Generalsanierung denkbar.
Um eine Gesamtwirtschaftlichkeit zu erzielen, wird auch von einem Ausbau des Dachgeschosses ausgegangen. Die verschiedenen Nutzungsszenarien beinhalten auch verschiedenen Sanierungskosten. Es ist zu beachten, dass die Sanierungskosten bei gewerblicher Nutzung grundsätzlich Netto ausgewiesen sind. Bei einer Wohnungsnutzung fällt zusätzlich auch die entsprechende Mehrwertsteuer an, so dass das Gesamtprojekt um 19% anwächst. Allerdings sind die Mieten danach auch als Bruttoeinnahmen anzusehen.
Die Sanierungskosten sind gemäß beiliegender Tabelle in drei Bereiche unterteilt:
- Nutzung als Wohnungen
Eine reine Wohnnutzung ist insbesondere im Erdgeschoss aufgrund der exponierten Lage nur schwer denkbar - Nutzung als Gewerbe / Gastronomie
Die Nutzung als Gastronomie in Erdgeschoss entspricht am besten der ursprünglichen Nutzung, hat aber Risiken in der Vermietung. Eine gewerbliche Nutzung in den Obergeschossen ist grundsätzlich möglich – im Dachgeschoss mitunter etwas schwierig. - Nutzung als Hotel / Boardinghouse
Diese Nutzung entspricht sehr gut dem Charakter des Hauses und kann auch mit der Gastronomie im Erdgeschoss kombiniert werden
Die weiteren Planungen sollten so ausgelegt sein, dass eine Mischnutzung des Gebäudes möglich bleibt, da hier der größte Vermietungsspielraum entsteht. Der Neubau kann dann entsprechend in die Nutzungsszenarien eingebunden werden.
Zusammenfassung
Aus unserer Sicht bietet das Neuwirtshaus am Sauforst sehr unterschiedliche Entwicklungspotentiale.
Grundsätzlich lässt sich für den Neubau eine angemessene Rendite erzielen.
Die Sanierung des Bestandes wird für sich allein gesehen nur eine kleine Rendite erzeugen – die notwendigen Aufwendungen sind hier einfach zu groß. Die Berechnungen ergeben hierfür, dass bei einer angesetzten Eigenkapitalrendite von X% monatlich ca. X€ Miete pro m² erzielt werden müssten.
Es wurde bereits mit dem Bauherrn über mögliche Finanzierungsszenarien gesprochen.
Eine Sanierung mit Mitteln des Denkmalschutzes scheidet derzeit aus Zeitgründen und auch aus den zu erwartenden Auflagen aus.
Das gesamte denkmalpflegerische Projekt inklusive der notwendigen Fördergenehmigungen ist derzeit mit einem Vorlauf von zwei Jahren zusätzlich einzukalkulieren.
Der Bauerherr wünscht hier eher eine Refinanzierung von bereits vorhandenen Mitteln, so dass mit der Maßnahme umgehend nach Baugenehmigung begonnen werden könnte. Basis hierfür ist allerdings ebenfalls eine denkmalrechtliche Erlaubnis – insofern ist auch hier mit einem guten Jahr Vorlauf zu rechnen.
Für das weitere Projekt sind grundsätzliche Entscheidungen seitens des Bauherrn zu treffen:
- Ein Verkauf der Liegenschaft ist nach unserer Einschätzung am Besten im jetzigen Zustand möglich. Ein Verkauf mit bereits erstelltem Nebengebäude erscheint unrealistisch – genauso wenig eine Teilung des Grundstückes und der Verkauf des unsanierten Denkmals.
- Für einen Investor wäre das Gesamtprojekt inklusive der Option eines Neubaus aufgrund der diversen Nutzungsvarianten interessant. Wir würden hier vorschlagen, die Verkaufsoptionen mit einer entsprechenden Anzeige auszuloten oder den Verkauf an einen Immobilienmakler zu übergeben.
- Eine Komplettsanierung bedingt eine Entmietung des Gebäudes und einen Nutzungsausfall über die Sanierungszeit von geschätzt zwei Jahren.
- Die Ausführung des Neubaus ohne Sanierung des Bestandes wertet das Erscheinungsbild des Grundstückes und damit die Rendite des Neubaus ab.
- Die Sanierung als komplettes Denkmalprojekt mit Förderung und Denkmal-AfA ist derzeit aufgrund der Personalsituation im Landesamt für Denkmalpflege ein langwieriger und anstrengender Prozess. Es ist hier mit einer Gesamtprojektlaufzeit von fünf bis sechs Jahren zu rechnen.